Mua đất nên cọc bao nhiêu, quy trình chuyển nhượng diễn ra thế nào?

1. Đặt cọc mua đất không được xem là đợt thanh toán trong hợp đồng

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau:

"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, đặt cọc là một biện pháp bảo đảo thực hiện nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán. Đây là bước đầu tiên (không bắt buộc) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác và không phải là các đợt thanh toán ghi trên hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận.

Vậy người mua nên đặt cọc bao nhiêu?

Pháp luật không quy định cụ thể mức tiền đặt cọc. Mức này sẽ do các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, đặt cọc càng nhiều thì tính ràng buộc giữa các bên càng cao. Nếu bên đặt cọc từ chối mua, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối bán thì phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường khoản tương đương trừ khi có thỏa thuận khác.

Dù vậy, để hạn chế rủi ro, nhiều chuyên gia khuyến cáo nên đặt cọc ở mức 20% hoặc dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà. Việc đặt cọc nên có người làm chứng, chuyển khoản tiền cọc có nội dung cụ thể và giữ chứng từ thanh toán hoặc lập thành văn bản có công chứng để tăng tính pháp lý.

2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, các bước thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng.

- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

- Bước 3: Đăng ký biến động đất đai (nộp hồ sơ sang tên).

- Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

3. Chuyển nhượng đất chỉ có hiệu lực khi hoàn tất thủ tục đăng ký

Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 có nêu rõ: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Có thể hiểu, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có sổ đỏ mới đứng tên mình hoặc có sổ đỏ của chủ cũ nhưng tại trang 2 có ghi thông tin chuyển nhượng.

Vì quy trình chuyển nhượng trên, để đảm bảo an toàn khi trả tiền có thể chia thành nhiều đợt khác nhau nhưng tối thiểu cần 2 đợt như sau:

- Đợt 1: Thanh toán tại thời điểm ký công chứng hợp đồng. Số tiền thanh toán tùy theo thỏa thuận hai bên.

- Đợt 2: Thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục sang tên hoặc sau khi người mua nhận được sổ đỏ đứng tên mình để đảm bảo an toàn.

Xem thêm: Lịch cấm xe ngày 27-6: Cấm xe qua hầm sông Sài Gòn, hướng dẫn lộ trình thay thế

Xem thêm: Những cách nhận biết các cuộc gọi lừa đảo mà bạn nên biết sớm

Xem thêm: Đi ngủ cũng bị trừ tiền, cảnh báo ‘giao dịch ma’ bạn cần kiểm tra điện thoại ngay