Gửi câu hỏi đến Tuổi Trẻ Online, bạn đọc Thu Hương viết: "Từ ngày 1-7 có nhiều thay đổi về thủ tục đất đai, vậy thời hạn phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?".

Phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày

ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết: Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... người dân không chỉ cần ký kết hợp đồng, văn bản tại văn phòng công chứng, mà còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. 

Đây là bước thủ tục quan trọng không thể bỏ qua, vì nếu chưa đăng ký biến động thì chưa làm phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba và chưa được pháp luật công nhận việc chuyển quyền.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 3 điều Luật Đất đai năm 2024, người dân khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và chuyển nhượng dự án có sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Thành phần hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 29 nghị định 101/2024. 

Người dân cần chuẩn bị các giấy tờ sau: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; giấy chứng nhận đã được cấp; hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; văn bản ủy quyền hợp pháp trong trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật dân sự. 

Liên quan đến nghĩa vụ tài chính có tờ khai thuế thu nhập cá nhân. 

Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định; bản chính tờ khai lệ phí trước bạ. 

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 37 nghị định số 101/2024.

Từ ngày 1-7-2025, theo khoản 1 điều 18 nghị định 151/2025, người dân có thể được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ (Bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) trên địa bàn cấp tỉnh, thay vì bắt buộc phải nộp tại nơi có đất như trước đây.

Quá hạn đăng ký biến động sẽ bị xử phạt

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn quy định thì người dân sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 2 điều 16 nghị định số 123/2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 

Mức phạt từ 2-3 triệu đồng đối với cá nhân và gấp hai lần đối với tổ chức; ngoài ra còn bị buộc phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Mức phạt trên được áp dụng thống nhất trên toàn quốc, không phân biệt thời gian chậm đăng ký hay địa bàn nông thôn - đô thị. 

Trước đây, theo nghị định 91/2019, mức xử phạt được xác định dựa trên hai yếu tố: thời gian vi phạm (trong hoặc quá thời hạn 24 tháng) và địa bàn vi phạm (đô thị bị phạt gấp đôi so với nông thôn). 

Tuy nhiên nghị định 123/2024 đã bãi bỏ các tiêu chí phân biệt này. Thay vào đó là một mức phạt thống nhất áp dụng cho mọi trường hợp vi phạm, giúp đơn giản hóa việc áp dụng và đảm bảo công bằng trong xử lý hành chính về đất đai.

Một điểm mới đáng lưu ý của Luật Đất đai 2024 là không còn bắt buộc đăng ký biến động trong mọi trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 

Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, khi ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, người dân phải đăng ký biến động và sau khi chấm dứt hợp đồng thì phải thực hiện xóa đăng ký. 

Trong khi đó Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu đăng ký đối với trường hợp “cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng”. 

Điều này đồng nghĩa với việc nếu người dân cho thuê đất thông thường (không thuộc dự án), chỉ cần lập hợp đồng bằng văn bản, không cần công chứng/chứng thực và không phải đăng ký biến động.

Từ 1-7, người dân được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi tỉnh

Từ ngày 1-7 tới, người dân và doanh nghiệp được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi cấp tỉnh, thay vì bắt buộc nộp tại nơi có đất như trước đây.