Theo ThS Ngô Gia Hoàng - khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, điều này chỉ đúng với một số trường hợp và không áp dụng cho tất cả người đang sử dụng đất chưa có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Không phải trường hợp nào làm sổ đỏ cũng phải nộp tiền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về điều kiện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (còn gọi là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất). 

Trong đó, không phải trường hợp nào người được cấp sổ đỏ cũng phải nộp tiền cho Nhà nước. 

Cụ thể, các trường hợp sau không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15-10-1993 (như bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở, có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh, giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất...) và đang sử dụng đất ổn định (khoản 1, 2, 3 điều 137).

- Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, khi:

+ Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống sử dụng trước ngày 18-12-1980: Nếu diện tích trong hạn mức công nhận đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 1 điều 138).

+ Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống sử dụng từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày 15-10-1993: Nếu diện tích trong hạn mức công nhận đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 2 điều 138).

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp, đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1-7-2014, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (khoản 5 điều 138).

Đối với các trường hợp khác, người dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

(Ví dụ: có giấy tờ nhưng được Nhà nước giao đất từ sau ngày 15-10-1993 mà chưa nộp tiền sử dụng đất; chuyển nhượng bằng giấy tay, chưa sang tên, sử dụng trước thời điểm luật có hiệu lực; không có giấy tờ và sử dụng đất vượt hạn mức công nhận đất ở; có hiện trạng sử dụng là phi nông nghiệp không phải đất ở, muốn chuyển mục đích sử dụng phù hợp quy hoạch...).

Như vậy, việc có phải nộp nghĩa vụ tài chính hay không và nộp bao nhiêu phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất, loại giấy tờ đang có, diện tích sử dụng so với hạn mức và mục đích sử dụng thực tế…

Nhiều tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất

Khi được cấp sổ đỏ lần đầu, tùy từng trường hợp hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp các loại nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ, phí đo đạc, lập bản đồ và một số khoản khác...

Trong đó, các khoản thu lệ phí địa chính, lệ phí cấp sổ đỏ, phí đo đạc… theo mức do địa phương quy định.

Đối với tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ thì sẽ áp dụng theo bảng giá đất. Do đó, những nghĩa vụ này sẽ thay đổi mức thu khi quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai đã có nhiều thay đổi so với trước.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm 1 lần. 

Nghĩa là khi ban hành bảng giá đất thì các địa phương (cụ thể UBND cấp tỉnh) không bị khống chế trong việc ban hành giá đất phải thấp hơn khung giá của Chính phủ như trước, giúp các địa phương chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương và theo nguyên tắc thị trường. 

Điều này dẫn đến hệ quả là giá đất trong bảng giá đất mới sẽ tăng. 

Luật cũng quy định từ ngày 1-1-2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ công bố và áp dụng bảng giá đất mới. 

Tuy nhiên, khoản 1 điều 257 Luật Đất đai 2024 cũng cho phép trong trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh có thể quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương (tức ban hành bảng giá đất mới trước 1-1-2026). 

Theo đó, hiện nay nhiều tỉnh thành như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Ninh Thuận, Long An... đã điều chỉnh bảng giá đất. 

Điều này có nghĩa hiện nay giá đất tính nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ đã tăng lên (do giá đất tại nhiều địa phương đã điều chỉnh tăng lên nhiều lần so với giá đất cũ) chứ không phải đến 1-1-2026 mới tăng. 

Và từ 1-1-2026, giá đất của tất cả địa phương sẽ đồng loạt điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024. 

Mặt khác, khi sáp nhập tỉnh thành, bảng giá đất cũng sẽ có sự biến động.

Xã cấp sổ đỏ: tiện cho dân, cần quy định cụ thể

Nếu chính quyền cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân thì sẽ rất thuận tiện cho người dân. Để làm được việc này cần sớm có quy định và chuẩn bị lực lượng phù hợp nhiệm vụ cho cấp xã.