Giá đất đang bị đạo diễn

Tuổi Trẻ Cuối Tuần trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, về những điều bất thường của giá đất nhà nước và giá đất trên thị trường ở một số địa phương thời gian qua.

Chợ của những người đầu cơ

Thưa ông, ở nhiều địa phương, giá đất nhà nước đang cao quá mức giá thị trường phổ biến. Trong khi đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường còn dự báo giá đất sẽ có biến động lớn trong thời gian tới khi các địa phương ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Giá đất tăng trong thời gian này có hợp với quy luật thị trường?

Giá đất tăng là đúng vì có nhiều yếu tố đầu vào tăng như lãi suất ngân hàng, tiền sử dụng đất. Nhưng có những khu vực có mức tăng giá đất vượt qua mức tăng của những yếu tố đầu vào, lợi suất của chủ đầu tư lớn, giá đất bị thổi lên, có tính bong bóng.

Theo quan sát của tôi, giá đất giao dịch trên thị trường đang được đạo diễn, có một thế lực nào đó tạo ra các giao dịch giả, thuê người mua bán đất với giá rất cao hoặc thuê người tham gia các cuộc đấu giá đất để trả và mua đất với giá cao.

Các giao dịch "đạo diễn" này đều có hợp đồng công chứng, có đóng thuế như giao dịch thật nên các cơ quan nhà nước dựa dùng làm dữ liệu để xây dựng bảng giá, làm cho giá đất nhà nước bị đẩy lên cao quá giá trị thực tế rất nhiều. Đó là nguyên nhân một số địa phương có giá đất nhà nước rất cao, vượt cả giá thị trường thông thường như chuyện bán đất 3 tỉ đồng mà đóng tiền sử dụng đất 4,5 tỉ đồng ở Nghệ An mà báo chí nêu.

Ở đây, cơ quan xây dựng bảng giá đất đã không lọc được giá bong bóng trên thị trường và vô tình hợp thức hóa nó. Việc này làm ảnh hưởng lớn đến đầu vào của các dự án, người dân khó khăn trong việc chuyển đổi đất để xây dựng; giá nhà, đất tăng cao làm người có nhu cầu nhà ở thật khó tiếp cận, các doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh cũng sẽ gặp khó, tăng giá đầu vào khiến giá nhiều mặt hàng tăng, giảm sức hút đầu tư... 

Sức ảnh hưởng của việc tăng giá đất vô cùng lớn, khiến sản xuất và hàng hóa trong nước sẽ bị giảm sức cạnh tranh.

Chính xác là thị trường bất động sản đang bị thao túng, đang bị đạo diễn. Mà chắc chắn những người đầu cơ nhà, đất không có ý định dừng lại.

Vậy tại sao các cơ quan xây dựng bảng giá đất không lọc và loại những giao dịch đó ra khỏi cơ sở dữ liệu khi xây dựng bảng giá đất?

Nói trắng ra là trình độ quản lý của Nhà nước hiện chưa nhận diện, chưa lọc được những giao dịch bị đạo diễn ra khỏi giao dịch bình thường. Bởi vì Nhà nước hiện không có dữ liệu, không có thông tin và chỉ số bất động sản thường xuyên nên không thể so sánh, đối chiếu xác định giao dịch bất thường hay bình thường.

Các giao dịch đạo diễn, rõ ràng có người bán, có người mua, trả tiền thật, có đóng thuế thì lấy cơ sở nào để loại ra khỏi hệ thống? Nhưng thật sự đằng sau có một nhóm người sẵn sàng mua bán, sẵn sàng mất tiền để hướng tới một cái lợi khác, nó khác hẳn với thị trường đang mua bán bình thường. 

Tức là chợ bây giờ không phải là chợ của những người có nhu cầu thật, mà chỉ toàn của nhà đầu tư. Nhà đầu tư thì không bao giờ muốn giá đất giảm, đương nhiên họ chỉ thích đẩy giá lên để có lãi.

Chống thao túng bảng giá đất

Ngày 1-1-2026 tới, nhiều tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Nếu cơ quan quản lý đất đai không lọc được giao dịch bất thường thì hóa ra bảng giá đất nhà nước sẽ bị thao túng các nhà đầu cơ?

Hiện Chính phủ đang dự thảo sắc thuế đánh vào những người mua bán bất động sản lướt sóng, những ai mua nhanh bán nhanh sẽ bị đánh thuế nặng, những người mua đất không đưa vào sử dụng cũng bị đánh thuế. 

Sắc thuế đó sẽ ngăn chặn phần lớn hành vi đẩy giá, lướt sóng để kiếm lãi và những người mua đất chỉ chờ cơ hội tăng giá bán mà không đầu tư xây dựng, không làm ra giá trị gia tăng trên đất.

Bên cạnh đó, Nhà nước đang xây dựng sàn giao dịch đất đai, bất động sản do Nhà nước quản lý. Thực chất, các sàn giao dịch này là những trung tâm dữ liệu, các giao dịch bất động sản trên thị trường đều phải qua sàn này, được gắn mã số và theo dõi việc mua đi bán lại, giá cả, đầu tư... 

Khi tích đủ thì kho dữ liệu này sẽ là cơ sở để cơ quan quản lý đo lường các hoạt động trên thị trường bất động sản qua các chỉ số (giống như thị trường chứng khoán). Những thông tin của bất động sản sẽ được liên thông với tất cả các ngành quản lý từ công an, thuế, quy hoạch đến ngân hàng. 

Một giao dịch đi qua hệ thống dữ liệu, nếu có bất thường sẽ được hệ thống cảnh báo. Khi đó, những ai đạo diễn, làm trò trên thị trường đều được phát hiện để các cơ quan chức năng xử lý tùy theo mức độ nặng nhẹ.

Hiệp hội dự báo mức tăng của giá đất sau ngày 1-1-2026 là bao nhiêu?

Hiện tại, nhiều địa phương vẫn còn áp dụng bảng giá đất xây dựng theo Luật Đất đai cũ. Đến ngày 1-1-2026, tất cả các tỉnh thành phải có bảng giá đất xây dựng theo Luật Đất đai 2024, phù hợp với thị trường, không bị khống chế bởi khung giá đất. Nếu làm đúng như vậy thì như tôi đã nói, khả năng các địa phương hợp thức hóa giá đất bong bóng là rất lớn và giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao. Điều đó sẽ làm ngưng trệ các dự án và nhiều hệ lụy khác cho nền kinh tế.

Hiệp hội Bất động sản muốn kiến nghị Chính phủ gia hạn thời điểm áp dụng các quy định về xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để nghiên cứu cho thật kỹ. Nếu vẫn tiếp tục xây dựng bảng giá đất mới theo giá thị trường sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng lớn đến người dân và cả nền kinh tế. Nhà nước nên tạm dừng triển khai xây dựng bảng giá đất mới và tiếp tục nghiên cứu sửa luật cho đến khi phù hợp.

Theo Luật Đất đai 2024, người dân phải đóng tiền sử dụng đất (khi hợp thức hóa nhà, làm giấy chứng nhận hoặc chuyển đổi đất để xây dựng...) rất cao. Hiện Chính phủ đang sửa nghị định 103 năm 2024 về tiền sử dụng đất. Với giá đất nhà nước khá cao như hiện nay, người dân đóng tiền sử dụng đất theo tỉ lệ nào là phù hợp?

Nói tiền sử dụng đất cao hay thấp thì phải nói dựa trên tiêu chí nào. Giờ mà cứ điều chỉnh tỉ lệ này lên cao, chỉnh mức kia xuống thấp thì không biết đâu là điểm cân bằng. Theo tôi, việc sửa nghị định 103 hay nghị định nào đó chỉ là chỉnh phần ngọn. Điều cần làm lúc này là phải xem xét để sửa một cách nghiêm túc tất cả những quy định gốc một cách đồng bộ và phù hợp với quy luật phát triển của thị trường.

Cái khó của Nhà nước là hệ thống đang quản lý không có dữ liệu lớn. Từ trước đến nay, Nhà nước chưa bao giờ quản lý thị trường bất động sản một cách đầy đủ nên giờ phát sinh nhiều vấn đề. Vậy nên chỉ chỉnh sửa từng vấn đề thì không biết sửa từ đâu. Vậy nên giờ phải sửa từ gốc, từ luật, sửa cho đến khi nào phù hợp thì thị trường sẽ vận hành êm xuôi. Chứ cứ sửa từng góc một như vậy thì sửa cái này sẽ ra cái sai khác, và các vấn đề sẽ ngày càng khập khễnh, không khớp nhau. ■