Sau khi Tuổi Trẻ Online thông tin Không yêu cầu công dân sao y, công chứng với giấy tờ đã tích hợp trên VNeID, nhiều bạn đọc hỏi sắp tới khi làm thủ tục nhà đất có cần công chứng nữa không?

ThS Ngô Gia Hoàng (giảng viên khoa luật thương mại Trường đại học Luật TP.HCM) có bài viết chia sẻ.

Giấy tờ tích hợp trên VNeID thay bản giấy truyền thống

Theo thông báo của Văn phòng Chính phủ, Chính phủ giao nhiệm vụ cho bộ trưởng các bộ, thủ trưởng các cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, và chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện:

“Điều chỉnh quy trình nghiệp vụ, cho phép sử dụng các giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản định danh điện tử tương đương với giấy tờ truyền thống khi thực hiện các thủ tục hành chính, không yêu cầu công dân phải xuất trình giấy tờ, phải sao y, công chứng, hoàn thành trong tháng 4-2025”. 

Nội dung trên cần được hiểu là Chính phủ yêu cầu cải cách thủ tục hành chính theo hướng: 

Cho phép người dân sử dụng giấy tờ bản điện tử đã được tích hợp trên tài khoản định danh điện tử (căn cước công dân gắn chip, ứng dụng VNeID) thay cho giấy tờ bản giấy truyền thống.

Không yêu cầu xuất trình bản giấy, không cần sao y, công chứng bản sao khi thực hiện thủ tục hành chính với các cơ quan nhà nước. 

Đây là chủ trương đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng định danh điện tử và chuyển đổi số trong các thủ tục hành chính.

Vì thế, nhiều người hiểu nhầm rằng khi Chính phủ yêu cầu bỏ công chứng, sao y giấy tờ thì việc mua bán nhà đất cũng không cần công chứng.

Việc chỉ đạo “không yêu cầu công dân phải xuất trình giấy tờ, phải sao y, công chứng” không có nghĩa là sắp tới giao dịch nhà đất không cần phải công chứng, chứng thực.

Sao y, công chứng giấy tờ khác với công chứng hợp đồng giao dịch nhà đất

Hoạt động sao y, công chứng giấy tờ mà Chính phủ không yêu cầu người dân thực hiện ở trên được hiểu là việc chứng thực bản sao từ bản chính hoặc chứng thực chữ ký trên các giấy tờ, văn bản cá nhân (căn cước công dân, sổ hộ khẩu, bằng cấp, giấy tờ xe…) dùng để nộp hồ sơ cho các thủ tục hành chính. 

Hoạt động này khác với công chứng/chứng thực hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2025): “Công chứng là dịch vụ công do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, luật giao Chính phủ quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

Như vậy, công chứng là hoạt động xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, do công chứng viên thực hiện, nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên và giúp giao dịch có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Công chứng, chứng thực là thủ tục bắt buộc đối với giao dịch dân sự về nhà, đất.

Luật Đất đai 2024 (khoản 3 điều 27), Luật Kinh doanh bất động sản (khoản 5 điều 44) và Luật Nhà ở 2023 (điều 164) đều quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở trong giao dịch dân sự phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

Ví dụ, hợp đồng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản; hợp đồng mua bán nhà ở thuộc tài sản công, mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư. 

Bộ luật Dân sự 2015 (điều 502) cũng yêu cầu hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan, tức là phải công chứng/chứng thực như quy định nêu trên.

Mặc dù khoản 2 điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định trường hợp hợp đồng về quyền sử dụng đất không được công chứng/chứng thực thì vẫn có thể được công nhận, nhưng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: 

- Được xác lập bằng văn bản.

- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (ví dụ bên mua trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng, mua bán nhà hoặc bên bán đã bàn giao nhà, đất). 

- Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. 

Tuy nhiên đây chỉ là trường hợp ngoại lệ.

Không công chứng, không được cấp sổ đỏ

Để hợp đồng được công nhận người dân phải khởi kiện và chờ phán quyết của tòa, rất mất thời gian, chi phí và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngoài ra khoản 2 điều 31 Luật Đất đai 2024 cũng quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ “thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. 

Điều Luật Đất đai 2024 quy định: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. 

Để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, khoản 1 điều 30 nghị định 101/2024/NĐ-CP yêu cầu trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải nộp hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Do đó, việc không công chứng/chứng thực hợp đồng sẽ khiến người dân không thể làm thủ tục đăng ký biến động, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vụ gánh nợ chồng chất do chờ cấp sổ đỏ: Chờ quận xác minh đến bao giờ?

Sau khi báo Tuổi Trẻ đăng bài viết về trường hợp gia đình bà Nguyễn Thị Hồng Vân (ngụ số 154 Đặng Nguyên Cẩn, quận 6, TP.HCM), UBND quận 6 cho biết đang gửi công văn cho sở ngành trích lục hồ sơ để xác định diện tích sử dụng.