Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với dự án đang xây hay cả chưa có sổ hồng?

Gửi câu hỏi đến Tuổi Trẻ Online, bạn đọc Mạnh Kiên viết: "Thời gian gần đây có thông tin cho rằng người mua không còn được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã nhận bàn giao mà chưa có sổ hồng. Có quy định này hay không?".

Nhà ở xây xong chưa có sổ hồng có phải là "hình thành trong tương lai"?  

ThS Ngô Gia Hoàng (khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết cần phân biệt giao dịch “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” và “mua bán nhà ở có sẵn”.

Theo khoản 23 và khoản 24 điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì đó là nhà ở có sẵn. 

Thông thường, người mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư sẽ mua nhà ở hình thành trong tương lai, vì chủ đầu tư thường bán căn hộ ngay từ khi bắt đầu xây dựng hoặc đang xây dựng để huy động vốn. 

Người mua sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng và được bàn giao nhà sau 1 - 3 năm kể từ khi ký hợp đồng.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, người mua có thể bán lại do không còn nhu cầu ở, gặp khó khăn tài chính hoặc muốn hưởng chênh lệch giá... 

Kể cả khi dự án hoàn thành nhưng căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), người mua chỉ có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đó là việc bên mua ban đầu chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư cho bên nhận chuyển nhượng. Đối tượng của giao dịch là hợp đồng mua bán, không phải là nhà ở. Giao dịch này được điều chỉnh bởi mục 2 chương VI (điều 49 - điều 52) Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Còn mua bán nhà ở có sẵn là việc chuyển nhượng căn hộ đã được nghiệm thu, đưa vào sử dụng, người bán có sổ hồng và thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Theo điểm a khoản 1 điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở muốn mua bán phải có sổ hồng, trừ một số trường hợp được quy định riêng. 

Điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 1 điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận

- Hợp đồng mua bán nhà ở không có tranh chấp đang được giải quyết

- Nhà ở thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý

- Có hợp đồng mua bán được xác lập hợp pháp.

Đáng chú ý, luật không đặt ra điều kiện về việc căn hộ đã bàn giao hay chưa. 

Trước đây, khoản 1 điều 32 thông tư số 19/2016/TT-BXD về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy định: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở, hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Hiện nay, theo hướng dẫn tại điều 13 nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: 

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng (trừ trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng).

Thành phần hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm bản chính, hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có). 

Quy định này đã gián tiếp khẳng định căn hộ đã được bàn giao (có biên bản bàn giao nhà ở) vẫn thuộc diện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực tế tại nhiều dự án, người dân đã nhận bàn giao căn hộ và sinh sống ổn định trong nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng, do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc  dự án gặp vướng mắc pháp lý. 

Nếu hiểu rằng căn hộ đã bàn giao thì không còn được chuyển nhượng hợp đồng, người mua sẽ không thể bán theo hình thức mua bán nhà ở có sẵn do chưa có sổ hồng, cũng không thể chuyển nhượng hợp đồng vì bị hiểu sai là không còn là nhà ở hình thành trong tương lai. 

Điều này vừa làm giảm tính thanh khoản, vừa ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi chính đáng của người dân.

Pháp luật không cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngay cả khi căn hộ đã được bàn giao, nếu người mua chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận và đáp ứng đủ các điều kiện theo điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Từ 1-7, người dân được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi tỉnh

Từ ngày 1-7 tới, người dân và doanh nghiệp được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi cấp tỉnh, thay vì bắt buộc nộp tại nơi có đất như trước đây.