Năm 2025: Chưa thể mua nhà ở

Người dân chưa thể mua nhà ở

Thưa ông, suốt năm 2024, một số phân khúc của thị trường bất động sản đóng băng, giá đất nhiều nơi giảm. Vậy người dân có cơ hội mua nhà ở trong năm 2025 không?

Thực tế trong hai năm qua, thị trường bất động sản đóng băng một số nơi, nhiều nhà đầu tư bán tháo đất giá rẻ để cắt lỗ khiến giá đất một số nơi giảm sâu. Tuy ở một số phân khúc, thị trường có xu hướng đảo chiều như vậy nhưng người dân có nhu cầu ở vẫn không tìm ra nhà hợp lý. Muốn biết năm 2025 người dân có cơ hội mua nhà hay không, phải xem xét 3 yếu tố: có nhà hay không, giá cả ra sao, lãi suất ngân hàng cao hay thấp.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2021 đến 2024 tại TP có 10 dự án nhà ở xã hội (NOXH) với gần 6.000 căn hộ, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công. Con số này quá thấp đối với chỉ tiêu phát triển khoảng 70.000 căn NOXH của TP.HCM, lại càng quá ít so với nhu cầu của người dân TP (cách đây 10 năm, TP.HCM đã cần 200.000 căn NOXH).

Nhà ở thương mại hiện không còn phân khúc nhà có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, và tới 70% nhà ở thương mại ra hàng giai đoạn 2020-2023 là nhà ở cao cấp, hạng sang. Năm 2024, TP.HCM có 4 dự án được huy động vốn và đều là nhà ở hạng sang. Như vậy, thị trường không có NOXH và nhà ở thương mại vừa túi tiền của người thu nhập trung bình.

Giá nhà ở tăng liên tục trong các năm qua và đến nay vẫn ở mức giá rất cao, các dự án bán hàng năm 2024 có giá 90 triệu đồng/m2, giá mỗi căn hộ bình quân khoảng 9,7 tỉ đồng (từ chủ đầu tư bán ra). Mức giá này quá cao so với số đông người có nhu cầu mua nhà ở.

Lãi suất ngân hàng năm 2025 đến giờ vẫn còn là một ẩn số nhưng theo tôi cũng không dễ chịu cho người mua nhà. Đầu tháng 1-2025, nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động, điều này báo hiệu rằng thời gian tới họ sẽ tăng lãi suất cho vay. Như vậy, năm 2025 người dân có nhu cầu ở thật vẫn chưa có cơ hội mua nhà do thiếu nguồn cung, giá nhà cao và lãi suất vay ngân hàng dự kiến cũng sẽ cao.

Theo ông, bao lâu nữa thì thị trường mới có nguồn cung NOXH, nhà thương mại vừa túi tiền để người dân mua nhà ở?

Vừa qua, chủ tịch UBND TP.HCM hứa sẽ rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng một dự án nhà ở từ hơn 1 năm xuống còn 6 tháng. Nếu quy trình rút ngắn được thực hiện, một dự án "xuôi chèo mát mái" về thủ tục cần thêm 18 - 24 tháng để thi công. Như vậy, phải từ 24 - 30 tháng nữa, thị trường mới có nguồn nhà ở mới. Hiện tại, có một số dự án nhà ở thương mại và NOXH đang thi công nhưng số lượng không nhiều nên người mua nhà cũng không dễ dàng tiếp cận.

Nhà ở để bán đang hiếm hàng, thị trường nhà ở cho thuê có cơ hội phát triển không?

Theo lẽ thông thường, người dân có nhu cầu ở mà không có nhà để mua thì sẽ đi thuê nhà, thị trường nhà ở cho thuê sẽ phát triển. Nhưng thực tế, thủ tục và chi phí để xây dựng dự án cho thuê tương đương với xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê nhà không đem lại nhiều lợi nhuận mà chủ đầu tư còn phải tốn nhiều chi phí trong quá trình hoạt động, thu hồi vốn chậm, thời gian kinh doanh kéo dài… Với nguyên tắc tối ưu hóa lợi nhuận, các chủ đầu tư bất động sản ở Việt Nam thường không mặn mà với phân khúc xây nhà cho thuê. Vì vậy cho đến nay, nhà cho thuê tại các đô thị lớn vẫn do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng và kinh doanh theo hướng nhỏ lẻ, doanh nghiệp bất động sản gần như không tham gia.

Thị trường bất động sản năm 2025 vẫn khó khăn

Nhiều chuyên gia dự báo năm 2025 thị trường bất động sản sẽ phục hồi dưới tác động của các chính sách mới từ các luật liên quan (có hiệu lực từ tháng 8-2024) và nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất?

Năm 2024, thị trường bất động sản đã tăng trưởng dương (9% cả năm). Năm 2025, theo tôi, thị trường đang phục hồi, vẫn còn rất khó khăn. 2025 lại còn là năm bản lề của thị trường bất động sản để chuyển từ giai đoạn 2021 - 2025 sang giai đoạn 2026 - 2030. Cho nên năm 2025 đừng kỳ vọng thị trường sẽ phát triển như các chuyên gia hay tô hồng.

Tính "bản lề" của thị trường bất động sản còn thể hiện ở điểm: 2025 là năm để các chính sách mới đi vào cuộc sống, phát huy tác dụng. Luật đã có hiệu lực hơn 5 tháng nhưng ngay cả TP.HCM cũng chưa ban hành đủ các văn bản hướng dẫn thi hành luật được giao. Đó là chưa kể nhiều địa phương ban hành văn bản có nội dung sai so với quy định của luật cần phải rà soát, sửa đổi. Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp vẫn đang chờ nghị quyết thí điểm có hiệu lực vào ngày 1-4 tới để triển khai dự án. Như vậy, chưa có yếu tố đột phá để thị trường bất động sản phát triển trong năm 2025.

Để thị trường phát triển, theo tôi cần có nguồn cung dồi dào. Ngoài việc chờ các chính sách mới đi vào thực tế để phát triển các dự án mới thì chính quyền cần tích cực tháo gỡ cho các dự án bất động sản bị vướng mắc pháp lý. Chỉ riêng ở TP.HCM hiện có hơn 140 dự án đang bị ách tắc, nếu tháo gỡ được điểm nghẽn này thì TP vừa giải quyết nguồn cung cho thị trường và còn tránh lãng phí hàng ngàn ha đất đang bị bỏ hoang.

Năm 2024, 100% dự án nhà ở được phép huy động vốn tại TP.HCM đều ở phân khúc nhà ở cao cấp. Về mặt thị trường, con số này phản ánh điều gì?

Không chỉ năm qua mà nhiều năm trước, các dự án nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm tỉ lệ lớn, thị trường bất động sản có mô hình tháp ngược khi sản phẩm rẻ tiền nhất lại ít nhất. Cả 4 dự án với hơn 1.600 căn hộ được huy động vốn năm 2024 ở TP.HCM đều là căn hộ cao cấp, hạng sang với giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Thực tế này cho thấy thị trường bất động sản đang thiếu bền vững. Thị trường bền vững phải có NOXH và nhà ở thương mại vừa túi tiền chiếm tỉ lệ lớn, sau đó đến nhà ở phân khúc trung cấp. Số lượng nhà cao cấp, siêu sang nên ít thôi (nó nằm trên đỉnh của kim tự tháp). Năm 2025, Nhà nước cần có chính sách để chuyển đổi cấu trúc thị trường, đưa về mô hình bền vững.

Theo ông, Nhà nước nên áp dụng các giải pháp gì và bắt đầu từ đâu để chuyển đổi cấu trúc thị trường?

Tôi từng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xây dựng cơ chế tín dụng thương mại cho người trẻ (từ 18 - 45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên. Với cơ chế này, người trẻ mua căn nhà đầu tiên sẽ được vay dài hạn (20 năm) với lãi suất hợp lý (từ 6 - 7%/năm) và được thế chấp bằng chính căn nhà đang mua. Những người này còn thời gian, sức trẻ, có thu nhập rõ ràng, tài chính ổn định nên ít gây rủi ro cho ngân hàng. Giá nhà mua để được hưởng cơ chế này cũng sẽ ở mức hợp lý, ví dụ nhà có giá từ 3 tỉ đồng trở xuống. Khảo sát thực tế cho đa số các gia đình trẻ ở Hà Nội và TP.HCM đang tìm kiếm nhà ở phân khúc này. Nếu chính sách này được thông qua, các doanh nghiệp sẽ tự động xây dựng loại nhà phù hợp để đáp ứng nhu cầu thị trường, từ đó Nhà nước có cơ hội cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Bên cạnh đó, Nhà nước phải tăng nguồn cung sản phẩm nhà ra thị trường. Tôi vẫn nghĩ nếu TP.HCM tập trung giải quyết các vướng mắc pháp lý của những dự án bất động sản đang bị mắc kẹt sẽ có cơ hội đem lại nguồn cung nhà ở dồi dào cho thị trường.

Nghị quyết thí điểm thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiệu lực vào tháng 4 tới cũng sẽ là cơ hội để các đô thị tăng số lượng dự án nhà ở thương mại. Tôi đề nghị khuyến khích các doanh nghiệp được tham gia thí điểm theo nghị quyết làm dự án nhà ở vừa túi tiền.

Cuối cùng, Nhà nước thực hiện chương trình mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH để cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp. Khi có đủ 1 triệu căn nhà thì nguồn cung dồi dào, nhà ở không còn khan hiếm sẽ đưa giá nhà ở những phân khúc khác trở về giá trị thực chất. ■