Và với việc buộc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung lên tới 5,4%/năm cho thời gian "chậm" nộp tiền đất, chưa kể tiền sử dụng đất được tính sát giá thị trường, giá nhà càng bị đội lên cao hơn.

Điều bất hợp lý là, theo Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất hoàn toàn thuộc thẩm quyền của cơ quan chức năng, doanh nghiệp không thể can thiệp vào hoạt động này.

Do vậy việc buộc doanh nghiệp nộp tiền đất bổ sung với lý do "...được hưởng lợi từ việc chậm nộp tiền này..." là sự đánh tráo khái niệm, cưỡng từ đoạt lý. Bởi không thể cho rằng doanh nghiệp "chậm" nộp khi cơ quan chức năng "chậm quyết định giá đất...".

Việc cho rằng người sử dụng đất được "hưởng lợi" do "chậm" nộp tiền đất cũng là sự áp đặt chủ quan và khiên cưỡng.

Bởi khi chưa được xác định giá đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai... về nguyên tắc, doanh nghiệp không được phép huy động vốn từ đất. Nhiều doanh nghiệp đã bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, chịu áp lực chi phí tài chính do phải chờ được xác định giá đất.

Và do sốt ruột với sự chậm trễ của cơ quan chức năng trong việc xác định giá đất, nhiều chủ đầu tư triển khai dự án và huy động vốn ngay sau khi được giao đất đã phải trả giá cho việc "cầm đèn chạy trước ô tô" này.

Bởi sau nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, số tiền đất được cơ quan chức năng xác định cao hơn rất nhiều so với tính toán của doanh nghiệp.

Chẳng hạn, sau khi được giao đất từ năm 2004 chủ đầu tư dự án Lakeview City đã triển khai xây dựng 960 căn biệt thự và nhà phố, đưa ra bán sản phẩm từ năm 2017.

Nhưng mãi đến tháng 12-2020 dự án mới được xác định giá đất, với số tiền thuê đất và sử dụng đất lên tới 5.176 tỉ đồng.

Tính ra mỗi căn nhà tại dự án này phải chịu hơn 5,39 tỉ đồng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, cao hơn rất nhiều so với giá những căn nhà phố được chủ đầu tư bán ra trước đó.

Có thể nói việc chậm xác định tiền đất không chỉ khiến doanh nghiệp, người dân mà cả Nhà nước cũng bị thiệt hại.

Nếu chờ được xác định giá đất mới triển khai dự án, doanh nghiệp bỏ lỡ cơ hội thị trường, đồng thời chịu áp lực chi phí tài chính.

Chi phí tài chính này, cùng với tiền sử dụng đất ngày càng tăng, đều được tính vào giá nhà và người mua nhà sẽ lãnh đủ.

Trong khi đó, Nhà nước giao đất nhưng không thu được tiền đất ngay, chưa kể tiền thuế thu nhập cá nhân khi người dân chuyển nhượng sản phẩm nếu dự án được triển khai và đưa vào khai thác sớm.

Do vậy cùng với việc loại bỏ quy định doanh nghiệp phải nộp tiền đất bổ sung (5,4%/năm) trong thời gian Nhà nước chưa xác định giá đất, nghị định 103 sửa đổi cần bổ sung quy định chế tài, xử lý nghiêm các cán bộ và cơ quan liên quan đến việc chậm xác định giá đất.

Bởi chính sự tắc trách, chậm trễ trong việc xác định giá đất đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là hàng ngàn cư dân tại nhiều chung cư mòn mỏi chờ được cấp sổ hồng, do chủ đầu tư chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Lo phá sản vì tiền đất bổ sung 'khủng'

Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang bị nhiều ý kiến phản đối khi áp mức thu tiền đất bổ sung 5,4% trên số tiền đất phải nộp trong thời gian chưa tính xong tiền đất. Bộ Tài chính đang lấy ý kiến để sửa đổi nghị định.