Phải nộp 4,5 tỉ để chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở, cách nào để bớt 'choáng váng' về thuế đất?

Trước đó, tại Nghệ An, gia đình bà Trần Thị Hồng (52 tuổi) và ông Trần Duy Đông (60 tuổi) ở phường Vinh Lộc chuyển 300m² đất vườn sang đất ở để chia cho con và bán chữa bệnh. 

Tuy nhiên, gia đình này nhận được thông báo phải nộp gần 4,5 tỉ đồng tiền thuế. Trong khi đó, nếu bán cả 300m² đất sau khi chuyển mục đích và tách sổ cũng chỉ được 3 tỉ đồng.

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) đã gửi đến Tuổi Trẻ Online chia sẻ ý kiến về chính sách giá đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai và đề xuất một số giải pháp liên quan vấn đề này.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất tính ra sao?

Theo điều 121 Luật Đất đai 2024, người dân khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở  thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Do đó, khi gia đình bà Trần Thị Hồng có nhu cầu chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở thì phải xin phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cụ thể là phải nộp tiền sử dụng đất vì đất ở thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trong khi điều 8 nghị định 103 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì tiền sử dụng đất mà gia đình bà Hồng phải nộp khi được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở được tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất ở) - tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất vườn).

Trong đó, tiền sử dụng đất của đất ở = diện tích đất được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (300m²) x giá đất ở trong bảng giá đất.

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp = diện tích đất (300m²) x giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.

Như vậy, về bản chất, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sang đất ở là phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của đất ở và tiền đất của loại đất trước khi chuyển (đất vườn).

Theo công thức trên, số tiền này phụ thuộc vào đơn giá đất (đồng/m²) của giá đất nông nghiệp (đất vườn) và giá đất ở trong bảng giá đất do UBND tỉnh Nghệ An ban hành.

Tiền sử dụng đất gây "choáng", do đâu?

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao là do địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 (bảng giá đất cũ), được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Trên cơ sở đó, ngày 21-5-2025, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành một số văn bản sửa đổi quy định bảng giá đất áp dụng ở tỉnh, với mức tăng mạnh nhất trong các đợt điều chỉnh từ trước đến nay, có nơi tăng đến 15 lần so với giai đoạn 2020 - 2024.

Trong đó, bảng giá đất mới đối với đất ở tại phường Vinh Lộc đã tăng tương đương 10 lần, có thể khiến một số người dân gặp khó khăn khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất khu vực gia đình bà Hồng cũng tăng từ 1,9 triệu đồng lên 15 triệu đồng/m² (tăng xấp xỉ 8 lần). 

Do đó, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, bà Hồng chỉ phải nộp khoảng 600 triệu đồng, thì nay gia đình bà Hồng phải nộp gần 4,5 tỉ đồng.

Thực tế, chỉ có giá đất ở là tăng cao, còn giá đất nông nghiệp không có nhiều thay đổi. Điều này dẫn đến sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. 

Đây là nguyên nhân khiến tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở tăng cao đột biến từ sau ngày 21-5-2025 ở địa phương này.

Giải pháp nào?

Để tránh trường hợp người dân "choáng váng" như trên, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp.

Trước hết, cần thống nhất quan điểm kiểm soát hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính là cần thiết. Điều này cũng nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng để đầu cơ đất đai, tăng nguồn thu và khai thác hiệu quả tài nguyên đất.

Tuy nhiên, cách tính tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất mới cần phải phù hợp với thực tiễn và đảm bảo hài hòa lợi ích. 

Đặc biệt, cần quan tâm đúng mức những trường hợp đã sử dụng đất ổn định lâu dài, có nguồn gốc do ông bà để lại và chuyển đổi để xây dựng nhà ở, không kinh doanh, thương mại.

Khi ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, hoặc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm cần điều chỉnh từng bước theo lộ trình, tránh trường hợp tăng đột biến, tránh gây tác động quá lớn ngay lập tức đến người dân.

Cần điều chỉnh đồng bộ giữa các loại giá đất, theo hướng phản ánh hợp lý giá trị sử dụng thực tế của từng loại đất, tránh để khoảng cách quá xa giữa đất nông nghiệp và đất ở, vốn là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới nghĩa vụ tài chính "khổng lồ" khi chuyển mục đích.

Bên cạnh đó, nên có chính sách miễn giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ nhu cầu ở thực tế, thay vì mục đích thương mại.

Việc ban hành chính sách về giá đất, nghĩa vụ tài chính cần đi kèm tính toán đến khả năng chi trả của người dân. Đồng thời khi ban hành, điều chỉnh bảng giá đất cần quán triệt nguyên tắc "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Choáng váng vì mất 4,5 tỉ đồng để chuyển đổi 300m2 đất vườn sang đất ở

Để chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở chia cho con và bán chữa bệnh, một gia đình ở Nghệ An choáng váng khi được thông báo phải nộp gần 4,5 tỉ đồng tiền thuế.