Trong các nội dung sửa đổi, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai, giá đất được đề xuất điều chỉnh - Ảnh: NGỌC HIỂN
Trong số các nội dung liên quan đến đất đai, nhiều người dân quan tâm đến vấn đề tài chính đất đai, giá đất.
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) đã gửi đến Tuổi Trẻ Online một số góp ý nhân việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xin ý kiến một số đơn vị về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024.
Xem xét lại cách tính tiền sử dụng đất
Tôi đồng tình với nhận định của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng trường kiêm trưởng khoa pháp luật kinh tế Trường đại học Luật Hà Nội.
Điều quan trọng nhất với bảng giá đất là phải xác định bảng giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.
Thời gian qua cho thấy khi một số địa phương ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã đạt được mục tiêu thu ngân sách địa phương tăng, bản chất ở đây là các địa phương đang bán tài nguyên đất.
Điều này dẫn tới ách tắc, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai vì giá cao quá, nhiều dự án không triển khai được.
Hơn nữa, bảng giá đất cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, nhất là người dân nông thôn, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải đóng cả tỉ đồng tiền sử dụng đất.
Ngoài việc sửa đổi các quy định về giá đất nhà nước, căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính, yêu cầu bức thiết là cần điều chỉnh cách thức thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Việc điều chỉnh này nhằm bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả của người dân và doanh nghiệp, đồng bộ với pháp luật thuế, phí và lệ phí, hạn chế các bất cập như hiện nay.
Đơn cử về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất (điều 156 Luật Đất đai 2024), người dân, doanh nghiệp phải nộp 100% chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất của loại đất mới và loại đất cũ cho thời hạn sử dụng đất còn lại.
Mức thu này thực tế là quá cao. Bộ Tài chính cũng đã đề xuất trong dự thảo sửa đổi nghị định 103 năm 2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, sẽ áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch.
Vấn đề này được quy định tại điều 156 Luật Đất đai 2024, để thực hiện được chính sách mới cũng nên sửa đổi luật.
Một vấn đề đáng quan tâm nữa là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định: "Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất".
Tuy nhiên hiện chưa có hướng dẫn rõ ràng về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khiến việc thu thuế được triển khai khác nhau giữa các địa phương.
Thực tế có nơi vẫn áp theo giá thỏa thuận trong hợp đồng công chứng, có nơi căn cứ vào bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.
Mặt khác, việc tính thuế theo giá đất trong bảng giá đất trên thực tế có thể cao hơn giá thị trường.
Cơ chế định giá đất cần đảm bảo công bằng
Thêm một vấn đề cần sửa đổi trong Luật Đất đai 2024, đó là cơ chế định giá đất, đặc biệt là quy trình xây dựng và ban hành bảng giá đất tại các địa phương.
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất, trao quyền cho UBND cấp tỉnh được quyết định bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế.
Tuy nhiên sau khi luật có hiệu lực, việc điều chỉnh bảng giá đất ở nhiều địa phương đã dẫn đến tình trạng giá đất tăng đột biến, gây ra gánh nặng tài chính rất lớn cho người dân và doanh nghiệp.
Theo tôi, nguyên nhân sâu xa nằm ở cơ chế xác định giá đất hiện hành trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trong đó thông tin dữ liệu giá đất đầu vào chưa đầy đủ, quy trình định giá đất còn phụ thuộc vào kết quả tư vấn của tổ chức định giá đất…
Do đó cần sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng hoàn thiện cơ chế định giá đất, bảo đảm sự công bằng giữa nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất.
Tránh tình trạng "thu cao, đền thấp"
Thời gian qua ở một số địa phương, việc xây dựng bảng giá đất theo hướng tiệm cận, thậm chí vượt cả giá thị trường mà chưa đánh giá thấu đáo các tác động. Điều này có thể làm thu hẹp cơ hội tiếp cận đất hợp pháp của người dân, gia tăng chi phí đầu vào, hoạt động đầu tư chưa thuận lợi.
Trong khi đó giá đất làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất cần tránh tình trạng "thu cao, đền thấp", ảnh hưởng đến việc đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích, cũng có thể là một trong những nguyên nhân phát sinh các vụ khiếu nại, khiếu kiện.
Do vậy cần rà soát, điều chỉnh chính sách về giá đất một cách toàn diện, bảo đảm sự thống nhất giữa mục tiêu tăng thu, quyền lợi của người sử dụng đất và định hướng phát triển bền vững.
BÌNH LUẬN HAY