Luật Đất đai 2024 đang lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp - Ảnh: Q.ĐỊNH
Thủ tướng Phạm Minh ChínhVà hàng loạt bất cập về chính sách pháp luật, tài chính đất đai, thu hồi đất... vừa được người đứng đầu Chính phủ "điểm danh" tại hội nghị đánh giá ba năm thực hiện nghị quyết số 18 về quản lý sử dụng đất đai và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024; đòi hỏi nhiệm vụ cấp bách nghiên cứu cần sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai.
Bất cập từ bảng giá đất mới
Điển hình như việc thực thi Luật Đất đai 2024 đang gặp một số bất cập liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính tăng cao khi người dân chuyển đổi mục đích sử đụng đất.
Tăng từ vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là thực tế mà người dân phải "gánh" khi áp dụng bảng giá đất mới. Nhiều xã, phường tại TP.HCM có giá đất tăng mạnh (cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ), điều này khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.
Thậm chí nhiều trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngay trên chính khu đất nhà mình bởi khoản tài chính chênh lệch quá khả năng chịu đựng của người dân.
Ngoài ra, một vấn đề khiến doanh nghiệp lo lắng đó là khoản truy thu tiền đất bổ sung 5,4% mỗi năm trên tổng số tiền chưa đóng. Điều này làm các dự án có nguy cơ phải đóng hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng tiền đất bổ sung dù doanh nghiệp không có lỗi.
Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài.
"Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật", ông Anh đề xuất.
Còn theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư Hà Nội, cơ chế xác định giá đất hiện chưa minh bạch, vẫn dựa vào yếu tố cảm quan, chủ quan của tổ chức thẩm định giá đất trước khi trình hội đồng quyết định là một bất cập.
Có thể thấy những cải cách về tài chính đất đai chưa thay đổi về mặt chất, trong khi đây là "linh hồn" của Luật Đất đai. Đất đai dù có thế nào thì cuối cùng vẫn là giá đất xác định bao nhiêu, điều này tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp.
"Hiện nay nghĩa vụ tài chính đất đai của người dân thường được xác định theo bảng giá đất do một số địa phương ban hành, có xu hướng tăng và tăng rất cao.
Ví dụ TP.HCM có vị trí tăng hơn 30 lần, theo đó nghĩa vụ tài chính đất đai của người dân cũng tăng theo, trong khi cơ quan quản lý nhà nước chưa có điều tiết kịp thời. Rất nhiều trường hợp khi áp dụng bảng giá đất mới người dân thấy thiệt thòi hơn trước đây.
Còn đối với các doanh nghiệp làm dự án, xác định giá đất dù có cải thiện một chút nhưng vẫn theo phương pháp, cách thức trước đây. Thông thường giá đất của doanh nghiệp sẽ cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất. Như vậy bảng giá đất đang gây tác động xã hội lớn", ông Tuấn cho biết thêm.
Dự án bất động sản tại Hà Nội - Ảnh: NAM TRẦN
Làm sao phát huy hiệu quả đất đai?
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - khẳng định Luật Đất đai 2024 có nhiều tiến bộ, đã thay đổi quan niệm về đất đai, về sử dụng đất; các vấn đề đền bù, tái định cư cũng đã được quan tâm đúng mức.
Nhưng có hai vấn đề, theo ông Hiệp, cần điều chỉnh để Luật Đất đai 2024 thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả đất đai. Đất là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng đối với hầu hết các doanh nghiệp, không riêng gì doanh nghiệp bất động sản.
Tất cả các ngành kinh tế đều phải sử dụng đến đất cho nên tài sản này phải xem xét ở các yếu tố. Đó là khâu giải phóng mặt bằng, cơ chế giải phóng mặt bằng đang cứng nhắc, đưa ra yêu cầu nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có đất. Đây là một bất cập cần sửa đổi.
Ông Hiệp cũng cho rằng đất đai là tài sản nhà nước nên khi Nhà nước đứng ra giao đất, thu tiền sử dụng đất thì phải đứng ra thu hồi, giải phóng mặt bằng, như vậy mới thuận lợi. Hơn nữa khi chưa được chấp nhận là chủ đầu tư dự án thì nhà đầu tư không có tư cách đi thuyết phục công tác giải phóng mặt bằng. Vì thế cần xem lại cơ chế giải phóng mặt bằng, tìm giải pháp để giải phóng nhanh chóng nguồn lực đất đai.
Bên cạnh đó là cơ chế về giá đất. "Chúng ta đang bị chi phối bởi khái niệm giá đất theo thị trường, dẫn tới tình trạng "thả nổi" giá đất, giá thị trường bao nhiêu chúng ta điều tiết theo bấy nhiêu.
Chúng ta lấy giá trúng đấu giá đất hoặc giá mua bán miếng đất nhỏ lẻ xung quanh để đánh giá khu đất cả dự án. Điều này dẫn tới tình trạng trong cùng một dự án nếu được chia thành nhiều giai đoạn thực hiện thì giá đất giai đoạn sau cao hơn giá đất giai đoạn trước, từ đó nảy sinh thực trạng "giá nhà đuổi giá đất, giá đất đuổi giá nhà", ông Hiệp chia sẻ.
Theo ông, giá trị một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản là giá đất và chi phí xây dựng. Giờ giá đất lên giá nhà phải lên, nhưng giá nhà lên thì giá đất giao sau lại tính theo giá nhà xây trước, tính cao lên tạo chuỗi tăng giá không dừng lại.
Vì thế, ông Hiệp khuyến nghị: "Nhà nước cần xem xét quản lý mặt bằng giá đất từng thời kỳ để giữ sự ổn định thị trường bất động sản, tránh diễn biến xấu với thị trường. Giá bán bất động sản đẩy lên quá cao đến một lúc nào đó sẽ vỡ, sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp bất động sản đối mặt nguy cơ phá sản, ảnh hưởng lớn tới cả nền kinh tế".
Liên quan đến vấn đề này, theo ông mới đây Ban Chính sách và chiến lược trung ương đã nêu ra chủ trương cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có chính sách tạo lập thị trường đất đai sơ cấp và thị trường đất đai thứ cấp.
"Nếu làm được chúng ta sẽ giải quyết cơ bản các vấn đề của thị trường giá đất. Giá đất trên thị trường sơ cấp do Nhà nước ban hành trong bảng giá đất, còn giá trên thị trường thứ cấp sẽ sử dụng chính sách thuế chuyển nhượng để điều tiết. Nếu bán cao Nhà nước thu thuế thu nhập cao".
Cần luật hóa nghị quyết 171
Đánh giá tổng thể Luật Đất đai 2024 đã tạo ra những thay đổi tích cực, song ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - nhấn mạnh việc thực thi luật cũng đặt ra một số vấn đề đòi hỏi cần phải sớm điều chỉnh.
Đó là các quy định trong luật đang hạn chế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, điểm B khoản 1 điều 127 không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác (không phải đất ở) để làm dự án nhà ở thương mại.
Khoản 6 điều 127 không cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất khác (không phải đất ở) được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, điều 122 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với hai trường hợp được quy định trong các quy định trên, tức là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác.
Ông Châu cho rằng những quy định này đã dẫn tới việc Quốc hội phải ban hành nghị quyết 171 để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đơn cử 442 khu đất của TP.HCM. Do đó cần luật hóa nghị quyết 171 và sửa đổi các quy định của luật để giúp doanh nghiệp có nguồn lực phát triển các dự án.
Cần điều chỉnh để Luật Đất đai 2024 thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả đất đai - Ảnh: TỰ TRUNG
Sửa luật để hoàn thiện chính sách tài chính đất đai
Trao đổi với Tuổi Trẻ, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết 18, đặc biệt chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt.
"Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ "lướt qua" nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được", ông khẳng định.
* Ông nói Luật Đất đai 2024 chỉ "lướt qua", chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết 18, cụ thể là gì, thưa ông?
- Ví dụ nghị quyết 18 yêu cầu cần xem xét, quản lý quyền bề mặt các thửa đất, vấn đề sử dụng tầng trên không, tầng ngầm của chủ sử dụng đất. Nhưng Luật Đất đai 2024 lại chỉ quy định việc khai thác công trình ngầm dưới mặt đất là của Bộ Xây dựng.
Đáng lẽ Luật Đất đai phải quy định rõ chủ sử dụng đất được sử dụng bao nhiêu mét tầng ngầm, bao nhiêu mét trên không, ngoài phần này sẽ phải nộp tiền cho Nhà nước. Thu từ việc sử dụng công trình trên không, tầng ngầm của thửa đất là vấn đề nhiều nước áp dụng. Đây là nguồn thu khá cao từ đất.
Thứ hai là việc sử dụng đất đa mục đích, chẳng hạn người nông dân làm nông nghiệp được sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích phi nông nghiệp. Ví dụ như một trang trại chủ sử dụng muốn kinh doanh Farm Stay (trang trại lưu trú), thì luật cần quy định rõ chủ trang trại được chuyển bao nhiêu diện tích đất sang đất phi nông nghiệp, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Các nước họ quy định chủ trang trại được chuyển theo nhu cầu nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.
Tuy nhiên chúng ta lại quy định mỗi Farm Stay được chuyển khoảng 5% sang làm du lịch mà không phải đóng tiền sử dụng đất. Trong khi nhiều Farm Stay họ sống nhờ kinh doanh du lịch, thu từ nông nghiệp không đáng bao nhiêu. Đây cũng là bất cập.
* Về định hướng đưa giá đất tiệm cận thị trường, theo ông cần điều chỉnh gì?
- Quy định về tài chính đất đai là điểm yếu lớn nhất của Luật Đất đai 2024. Luật đã yêu cầu bảng giá đất phải trực tiếp do địa phương xây dựng đúng theo tinh thần nghị quyết 18. Nhưng luật lại không quy định trách nhiệm kiểm tra giám sát xem địa phương xây dựng bảng giá đất có đúng không, có sát thị trường không?
Nước nào cũng quy định bảng giá đất phải sát giá thị trường - giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Nhiều nước quy định bảng giá này được sai số 20% so với giá thị trường.
Nhưng không phải bảng giá đất sát thị trường là bao nhiêu thì áp dụng như vậy với doanh nghiệp, người dân. Vì thế cần có những quy định về chính sách tài chính đất đai cho các đối tượng khác nhau. Có đối tượng áp đúng bảng giá, có đối tượng được giảm sâu, chỉ áp một phần bảng giá đất khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Chính sách tài chính đất đai trong Luật Đất đai khá mờ nhạt, không rõ được trường hợp nào được ưu đãi, được giảm giá bao nhiêu phần trăm so với bảng giá, trường hợp nào áp nguyên bảng giá đất.
Vì những bất cập này mà một số địa phương áp nguyên bảng giá đất thị trường với người dân có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Như vậy khác nào bảo người dân mang tiền đi mua đất ngoài thị trường và người nông dân không có đủ tiền để chuyển đổi.
Tôi cho rằng các địa phương chỉ nên thu bằng 10 - 30% bảng giá đất, vì đây cần xem là một trường hợp ưu tiên. Nhưng cũng chỉ nên bó hẹp với trường hợp tách hộ trong cùng một gia đình. Số hộ gia đình tăng nhưng thu nhập của họ chỉ trông vào nông nghiệp, cần coi đây là chính sách nhà ở xã hội với khu vực nông thôn.
Bên cạnh đó, tất cả các nhà đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, đầu tư kinh doanh bất động sản đều kêu giá đất cao họ không đầu tư được. Vì thế nhiều nhà đầu tư phải dừng dự án vì không kham được tiền đất. Doanh nghiệp phản ánh là đúng.
Để giải quyết vấn đề này, các nước họ đều quy định trong luật chi phí đất đai đầu vào đối với các lĩnh vực nhà nước ưu tiên phát triển chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Nhưng khi nhà đầu tư thực hiện dự án xong, giá trị đất đai tăng lên thì nhà nước sẽ ban hành Luật
Thuế bất động sản để đánh vào giá trị đất đai tăng lên. Các chủ đầu tư dự án sẽ phải chia sẻ giá trị đất đai tăng thêm với nhà nước. Nguồn thu này bù lại tiền sử dụng đất chủ đầu tư được giảm khi làm dự án.
Vì vậy, việc sửa Luật Đất đai thời gian tới phải bổ sung quy định về giảm tiền sử dụng đất cho các dự án đầu tư. Khi đó giá trị đất đầu vào thấp, giá trị sản xuất hàng hóa thấp, tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Thủ tướng chỉ ra 4 vướng mắc
* Chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới.
* Chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn kéo dài.
* Chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ; chưa quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc quyết định và kiểm soát giá đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai; tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá, thao túng giá làm nhiễu loạn thị trường vẫn còn xảy ra ở nhiều nơi...
* Quy định của pháp luật liên quan đến đất đai còn thiếu thống nhất, đồng bộ, thường xuyên được điều chỉnh, bổ sung; việc đầu tư, nghiên cứu quy hoạch, phân bổ hợp lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cũng có lúc có nơi chưa được quan tâm thỏa đáng...
Người dân làm thủ tục nhà đất tại Trung tâm phục vụ hành chính công phường Xuân Hòa, TP.HCM - Ảnh: Q.ĐỊNH
Khơi thông vướng mắc, nguồn thu tăng mạnh
Dù còn bất cập nhưng Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng.
Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025 (trước thời điểm sáp nhập), tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.
Trong đó nhiều dự án vướng mắc về khâu định giá đất nhiều năm nhưng đến nay cũng đã khơi thông. TP.HCM đã phê duyệt giá đất cho chín dự án với số nguồn thu dự kiến là 52.599 tỉ đồng. Đáng chú ý nguồn thu từ đất của TP.HCM đạt 90,72% chỉ tiêu giao trong năm 2025.
Riêng với việc cấp sổ hồng, TP đã thực hiện thủ tục cấp sổ cho người mua nhà tại 97/142 dự án với số lượng sản phẩm bất động sản đã tháo gỡ 71.418/89.672 căn hộ, căn nhà và hơn 888 sản phẩm bất động sản khác đã có giấy chứng nhận.
Tương tự tại Hà Nội, trong nửa đầu năm nay thu ngân sách từ nhà, đất đạt 86.751 tỉ đồng, tăng khoảng 539% so với sáu tháng đầu năm 2024 và cao hơn 54% so với dự toán thu cả năm 2025. Trong số này tiền thu sử dụng đất là chủ yếu với khoảng 74.000 tỉ đồng, tương ứng chiếm tỉ lệ 75%, tăng hơn 600%.
TP Hà Nội cho biết kết quả trên nhờ triển khai quyết liệt công điện 124 của Thủ tướng về tăng cường đôn đốc thu ngân sách với các khoản liên quan đến đất đai cũng như tổ chức tốt việc đấu giá đất, giao đất, cho thuê đất với các dự án từ cuối năm 2024. Đồng thời các đơn vị cũng phát sinh dự án đã nộp tiền sử dụng đất tăng trưởng cao so với cùng kỳ.
Tiền thuê mặt đất, mặt nước tại Hà Nội cũng tăng hơn 340%, lên mức 12.145 tỉ đồng chủ yếu nhờ phát sinh số tiền thuê đất nộp một lần của các dự án lớn. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội): "Luật đất đai 2024 đã quy định rõ ràng hơn một số vấn đề trong khâu giải phóng mặt bằng, thu hồi đất. Lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đã hài hòa hơn khi giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường.
Ngoài ra nhiều cơ chế mới cũng được bổ sung như Nhà nước đứng ra tạo lập quỹ đất để tạo quỹ đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án thông qua đấu thầu, đấu giá. Quy định về tích tụ đất nông nghiệp cũng mở rộng hạn mức tích tụ đất, hỗ trợ chuyển đổi sang sản xuất nông nghiệp quy mô lớn".
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận