Giá đất ‘trên trời’ là vấn đề với thị trường bất động sản

Bong bóng ảnh hưởng tới bảng giá đất

Ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" do Tạp chí điện tử Nhà quản trị - TheLEADER vừa tổ chức tại Hà Nội.

Theo ông Đính, dù nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi sự tiếp tục điều chỉnh, thay đổi trong thời gian tới.

Ví dụ, vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc và vấn đề. Theo kinh nghiệm và khảo sát của ông Đính, có cảm giác như không ít địa phương đặt ra mức giá đất trên trời. Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá, những giao dịch này có độ bong bóng rất cao.

"Các giao dịch này là chiêu trò của một số thao túng trên thị trường. Vô hình trung khi xác định vào bảng giá có nghĩa là đã hợp lý hóa, pháp lý hóa cái bong bóng đấy. Điều này sẽ cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao", ông Đính nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, một số chuyên gia cho rằng nội lực của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí sụp đổ khi sự cố xảy ra. 

Một số doanh nghiệp có thể vượt qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước.

Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy việc phát triển đất nước phải cần tới một số doanh nghiệp lớn, bởi họ mới có thể sẵn sàng vào một cuộc chơi mới, hình thành các siêu đô thị mới có quy mô hàng chục ngàn ha.

Với cuộc chơi sắp tới, nhiều chuyên gia nêu quan điểm các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành cùng các "cá mập" để phụ trợ, từ đó xây dựng nội lực lớn dần.

Cũng theo ông Đính, "thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những cái dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao. Ở nhiều địa phương, các sản phẩm bất động sản mọc đầy nhưng cũng chỉ để cho cỏ mọc.

Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá".

Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong những năm tới

Nhận định về thị trường tại diễn đàn, ông Nguyễn Trung Vũ, chủ tịch HĐQT Cen Group, cho hay trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua.

Nhìn lại 5 năm gần đây, ông Vũ cho biết thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19. Còn 5 năm trước đó, chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà đã giúp thị trường bùng nổ mạnh mẽ.

"Tuy nhiên, nhiều phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.

Sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất nhanh", ông Vũ dự báo.

Thực tế phát triển thị trường bất động sản những năm qua cũng cho thấy nếu trước đây dự án quy mô 1.000ha đã được coi là lớn, nhưng giờ các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700ha, 4.000ha, thậm chí lên đến 10.000ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có, cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, một sự thay đổi vô cùng lớn.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính, cũng tin rằng: "Thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, một bước đi chiến lược của Chính phủ, hứa hẹn tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.

Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới".

Giảm giá nhà: tháo gỡ pháp lý, cơ hội đang 'sáng' dần

Nhà ở "giá tốt", phù hợp với người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp, siêu sang xuất hiện ngày càng nhiều.