Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Thu tiền sử dụng đất sao cho hợp lý?

* Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ (chủ tịch TAT Law Firm, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đô thị):

Phân biệt giữa nhu cầu ở thực và đầu tư

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở cần được phân loại rõ ràng, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì áp dụng cứng nhắc một mặt bằng tính giá.

Cần thiết phải có cơ chế chuyển tiếp rõ ràng trong các chính sách áp dụng giá đất. Người

dân thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng lại bị tính theo mặt bằng giá mới mà không có hướng dẫn hỗ trợ sẽ khiến người dân khó tiếp cận chính sách.

Việc phân biệt giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu tư, kinh doanh là rất quan trọng để từ đó áp dụng linh hoạt các phương án tính tiền sử dụng đất.

Không nên đặt mọi trường hợp chuyển mục đích vào cùng một khuôn chính sách. Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.

Luật Đất đai 2024 là một bước cải cách lớn nhưng để đạt hiệu quả, các nghị định, hướng dẫn cần cụ thể hóa tiêu chí phân loại, hướng xử lý hồ sơ đã nộp trước thời điểm giá đất mới có hiệu lực và cơ chế hỗ trợ các nhóm dễ bị tác động. Chính sách sẽ chỉ phát huy được vai trò nếu tạo điều kiện cho người dân được ở ổn định trên phần đất hợp pháp của mình, thay vì buộc họ gánh khoản tài chính vượt quá khả năng chỉ vì thiếu các hướng dẫn kịp thời.

* Ông NGUYỄN QUỐC KHÁNH (chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ):

Giá đất nông nghiệp quá cao sẽ khó giảm được giá nhà ở

Nếu tăng giá đất nông nghiệp lên ngưỡng 60 - 70% giá đất ở thì chỉ những doanh nghiệp thực sự lớn mới đủ nguồn lực để bồi thường, giải phóng mặt bằng làm dự án.

Các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ không đủ lực làm dự án. Hơn nữa, nếu chi phí thu hồi đất làm dự án quá cao thì chúng ta sẽ không thể hạ được giá nhà hiện nay vì mọi chi phí đất đai sẽ được cộng dồn vào chi phí bán nhà, người mua cuối cùng sẽ phải trả.

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp nếu được định giá quá cao sẽ làm tăng chi phí thuê đất, giảm sức hút đầu tư của các địa phương, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội chung.

* Ông MAI VĂN PHẤN (phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường):

Nên phân định ra đối tượng, loại đất

Nghị quyết số 19 của Trung ương đã xác định rõ giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 trước đây chưa tiệm cận, chưa sát với giá thị trường, gây cản trở cho sự phát triển kinh tế của đất nước.

Nghị quyết số 18 của Trung ương (năm 2022) đã có định hướng rất rõ cho Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về giá đất là phải xác định tiệm cận với giá thị trường.

Đảm bảo người có đất bị thu hồi được bồi thường tiệm cận với giá thị trường, còn người muốn chuyển quyền sử dụng đất cũng phải đóng góp vào ngân sách nhà nước.

Định hướng của Trung ương cũng như quy định của pháp luật đã chỉ rõ thu tiền sử dụng đất phải theo quy định của Luật Đất đai 2024. Nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (có hiệu lực kể từ ngày 1-8-2024) do Bộ Tài chính chủ trì.

Qua thực tiễn, chúng tôi sẽ có trao đổi với Bộ Tài chính, giá đất phải tiệm cận theo giá thị trường, tuy nhiên cũng cần phân định ra các đối tượng và loại đất.

Ví dụ người sử dụng đất mà muốn chuyển quyền cạnh diện tích đất thổ cư đã ở từ trước đây thì tỉ lệ phần trăm tiền sử dụng đất có thể không phải nộp 100%. Đảm bảo hài hòa người có đất bị thu hồi được bồi thường thỏa đáng, quyền lợi của người chuyển mục đích sử dụng đất và nguồn thu của ngân sách nhà nước.

* Ông NGUYỄN ĐỨC LẬP (viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản):

Thu tiền sử dụng đất ở mức 20 - 30% giá đất ở

Theo Luật Đất đai 2013 và nghị định 145/2014 hướng dẫn luật thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.

Nhưng đây là giá đất cũ nên chỉ bằng 20 - 40% giá trong bảng giá đất mới hiện nay, như vậy thực chất người dân chỉ đóng từ 20 - 30% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích, chứ không phải 100% như hiện nay.

Việc đề xuất tăng bảng giá đất nông nghiệp bằng 60 - 70% giá đất ở là không có cơ sở. Vì thế nên điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất hiện nay từ 20 - 30% giá đất ở sẽ phù hợp hơn, chứ nộp mức 60 - 70% giá đất ở thì người dân không chịu được.

Hơn nữa, việc thu tiền sử dụng đất này chỉ áp dụng với diện tích đất ở vượt hạn mức của các địa phương, với diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong hạn mức đất ở thì không nên thu tiền sử dụng đất. Việc cha mẹ cho, tặng con cái để tạo lập chỗ ở đầu tiên cũng không nên thu tiền sử dụng đất.

Chúng ta cần coi đây là chính sách an sinh xã hội, lo chỗ ở cho người dân. Việc thu tiền sử dụng đất chỉ áp dụng với diện tích ngoài hạn mức đất ở để hạn chế lợi dụng chính sách để đầu cơ, trục lợi.

Đối với trường hợp doanh nghiệp mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi sang đất ở làm dự án đô thị để kinh doanh nhà ở thì đương nhiên Nhà nước phải thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

* GS ĐẶNG HÙNG VÕ (chuyên gia quản lý tài nguyên):

Xem xét cụ thể từng trường hợp để áp thuế

Khi cho phép chuyển quyền sử dụng đất thì phải xem xét cụ thể trường hợp đó chuyển quyền vì mục đích gì. Ví dụ chuyển quyền vì lý do mở rộng đất ở do gia đình có nhu cầu sử dụng, không phải buôn bán thì cho phép áp dụng một giá chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp.

Còn nếu chuyển quyền sử dụng đất vì mục đích thương mại thì thu theo bảng giá thị trường.

Chính sách tài chính đất đai phải có giới hạn để biết trường hợp nào là vì mục đích thương mại, trường hợp nào vì mục đích sử dụng. Khi chuyển quyền vì mục đích gì phải nắm được, không thể áp theo toán học.

Mục đích thương mại thì như thị trường 100% nhưng mục đích xã hội thì tạo điều kiện cho người dân, giảm tỉ lệ phần trăm theo giá đất thị trường cho phù hợp.

Từ ngày 1-1-2026 là hạn cuối các địa phương phải công bố bảng giá đất. Bảng giá này phải bằng giá thị trường, không có chuyện bao nhiêu phần trăm của thị trường.

Bảng giá đất nguyên tắc phải phản ánh đúng thị trường, còn áp dụng cho từng trường hợp thì theo chính sách tài chính đất đai. Dựa vào khảo sát trên thực tế cấp xã sẽ biết được hiện nay họ đang bán với nhau bao nhiêu tiền.

Nếu bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực thì còn ngăn chặn hành vi trục lợi, trốn thuế. Bảng giá đất sắp công bố nên áp dụng phương pháp định giá hàng loạt được sai số 20%, rồi sau đó mới đến định giá từng thửa đất.

* TS LÊ ĐĂNG DOANH (nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương):

Cần vận dụng mềm mại để đảm bảo công bằng

Cần phải có những quy định rõ ràng, ví dụ như chuyển mục đích sử dụng xong mà mang đi bán thì phải truy thu số tiền phần trăm đã được miễn giảm.

Cần có quy định khung đối với những trường hợp chuyển mục đích để làm đất ở thì có mức phần trăm phù hợp và quy định không được chuyển nhượng trong thời gian bao lâu để khống chế việc chuyển quyền sử dụng đất xong thì bán luôn để trục lợi chính sách.

Để làm được điều này còn phải căn cứ vào hạn mức sử dụng đất của từng cá nhân, hộ gia đình, khu vực, vùng.

Ví dụ cá nhân đến tuổi lập gia đình mà chưa có đất được ông cha cho đất nhưng phải chuyển quyền sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở thì thu phần trăm ra sao. Trường hợp này khác với việc đã có đất ở nhưng vẫn được ưu đãi khi chuyển quyền sử dụng đất.

Chính sách cần vận dụng mềm mại để đảm bảo công bằng, hướng tới mục tiêu ai cũng có nhà để ở. Các địa phương sắp tới khi công bố giá đất phải bám sát vào hạ tầng xã hội ở khu vực đó, đô thị hóa, quy hoạch, giao dịch thực, nhu cầu và giá đất thời điểm trước để đưa ra bảng giá sát nhất.

* PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN (Trường ĐH Luật Hà Nội):

Cần lộ trình điều chỉnh phù hợp

Một số địa phương đang triển khai Luật Đất đai theo hướng đưa bảng giá đất sát với giá thị trường để khắc phục tình trạng đất hai giá.

Cái gốc của vấn đề cần làm rõ giá đất theo thị trường là thị trường nào, bởi giá thị trường nhiều khi là giá bong bóng bị đẩy lên cao.

Cơ quan quản lý địa phương, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần bổ sung quy định làm rõ giá thị trường thực sự là bao nhiêu.

Bên cạnh đó, kể cả khi xác định được giá thị trường đất đai từng khu vực thì cũng cần lộ trình điều chỉnh tăng giá phù hợp để tránh gây sốc cho người dân. Đối với các hộ nghèo, Nhà nước cần xem xét cho người dân nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng miếng đất họ đang sử dụng.