Chủ đầu tư dự án khu dân cư Hồng Đạt - Long An (tỉnh Tây Ninh) có nguy cơ phải đóng cả trăm tỉ đồng tiền đất bổ sung - Ảnh: SƠN LÂM
Bộ Tài chính vừa đưa ra phương án giảm mức thu tiền sử dụng đất bổ sung từ 5,4% xuống còn 3,6% mỗi năm trong dự thảo sửa đổi nghị định 103. Dù động thái này được xem là tiếp thu ý kiến doanh nghiệp, nhiều ý kiến vẫn cho rằng quy định là bất hợp lý, không phải lỗi của doanh nghiệp.
Đại diện các hiệp hội và doanh nghiệp kiến nghị cần bãi bỏ hoàn toàn quy định truy thu tiền đất bổ sung trong trường hợp lỗi thuộc về cơ quan nhà nước. Bởi khoản truy thu này không chỉ làm tăng chi phí, mà còn kéo theo hệ lụy đội giá nhà, ảnh hưởng đến người mua.
Bộ Tài chính: không phải tiền nộp phạt
Trong dự thảo mới nhất về sửa đổi nghị định 103, Bộ Tài chính đã bổ sung phương án giảm mức thu tiền sử dụng đất bổ sung từ 5,4% xuống còn 3,6% mỗi năm, thay vì chỉ giữ phương án cũ.
Theo bộ này, nhiều địa phương cho biết mức thu 5,4% chưa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp chậm tính tiền sử dụng đất do nguyên nhân khách quan, như chậm ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính, nên việc điều chỉnh mức thu là cần thiết.
Còn tỉ lệ 3,6% được Bộ Tài chính xây dựng dựa trên mức trung bình của ba chỉ số giai đoạn 2014-2024 là giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, gồm: lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1-6 tháng, chỉ số CPI trung bình năm và tỉ lệ lạm phát trung bình.
Ngoài ra, một phương án khác cũng được nêu là không đưa quy định này vào nghị định sửa đổi mà chờ sửa Luật Đất đai 2024, đồng thời giao UBND cấp tỉnh xác định rõ nguyên nhân chậm trễ là do cơ quan nhà nước hay do doanh nghiệp.
Còn đối với khoản tiền đất bổ sung kể trên, Bộ Tài chính lập luận rằng về nguyên tắc, doanh nghiệp được "hưởng lợi" từ việc sử dụng khoản tiền lẽ ra phải nộp cho Nhà nước trong thời gian chưa tính được nghĩa vụ tài chính. Do đó, bộ này cho rằng về bản chất, khoản tiền nộp bổ sung này không phải là khoản phạt chậm nộp do lỗi của bên nào mà là khoản tiền thu đối với người sử dụng đất vì được nộp tiền tại thời điểm hiện nay theo giá đất của thời điểm cũ.
Doanh nghiệp: lo gánh nặng tiền đất lại tính vào giá nhà
Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ doanh nghiệp và giới chuyên gia pháp lý cho rằng cách lý giải này chưa thỏa đáng.
Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 11-7, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cho rằng do không phải lỗi doanh nghiệp, nên dù mức thu 5,4% hay 3,6% cũng đều bất hợp lý.
Theo ông Hiệp, nếu doanh nghiệp cung cấp hồ sơ chậm trễ kéo theo việc tính tiền đất chậm thì chia sẻ trách nhiệm là hợp lý và bắt buộc, nhưng doanh nghiệp hoàn toàn đứng ngoài khâu này.
Ông Hiệp cho rằng cơ quan nhà nước thành lập hội đồng định giá và thuê đơn vị tư vấn, sau đó đưa ra giá đất, doanh nghiệp chỉ thực hiện nộp tiền và doanh nghiệp không được tham gia vào quá trình này mà chỉ biết chờ đợi. Do đó, cần bỏ quy định phải nộp tiền đất bổ sung khi lỗi không phải từ doanh nghiệp trong nghị định.
Ông Đặng Hồng Anh - chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam - cũng phản đối việc thu bổ sung. Theo ông, sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài.
"Dự án không thể triển khai, không thể huy động vốn, doanh nghiệp thiệt hại kép vì vừa mất cơ hội kinh doanh vừa tăng gánh nặng tài chính", ông nói. Do đó, ông đề xuất chỉ nên áp dụng thu bổ sung nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn sau khi đã được thông báo rõ ràng.
"Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Bên cạnh đó, trách nhiệm hành chính cần được quy rõ cho cơ quan có lỗi", ông Hồng Anh nêu.
Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng tiền sử dụng đất là khoản đầu tư trả trước, đã nằm trong cơ cấu giá thành sản phẩm. Khi bị truy thu thêm, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá, và người mua nhà sẽ phải trả phần chênh lệch này.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội), quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất như hiện nay là không đảm bảo nguyên tắc công bằng. Việc định giá hoàn toàn do cơ quan nhà nước thực hiện, kết quả là quyết định hành chính buộc doanh nghiệp phải thi hành, trong khi doanh nghiệp không tham gia và không thể tác động đến tiến độ.
"Khoản thu bổ sung trong nghị định 103 về bản chất giống như một hình thức phạt chậm nộp, dù lỗi không thuộc về doanh nghiệp. Như vậy là chưa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất", ông Đỉnh phân tích.
Người dân làm thủ tục đất đai tại TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Điều chỉnh vài phần trăm, doanh nghiệp giảm đóng hàng trăm tỉ đồng
Trao đổi với Tuổi Trẻ, chủ đầu tư một dự án bất động sản tại TP.HCM cho biết năm 2020, khoản tiền đất của dự án được định giá là hơn 1.500 tỉ đồng nhưng chưa được duyệt giá. Đến năm 2024, tiền đất dự án tạm tính là khoảng 3.400 tỉ đồng.
Doanh nghiệp tính toán nếu vẫn áp dụng mức tiền đất bổ sung là 3,6%, doanh nghiệp sẽ chịu khoản tiền đất bổ sung gần 900 tỉ đồng, giảm gần 500 tỉ đồng của mức 5,4%. Vị này cho rằng chỉ một thay đổi nhỏ trong dự thảo đã cho thấy khoản tiền chênh lệch đối với doanh nghiệp đã lên đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng.
"Doanh nghiệp được giao đất từ năm 2018 nên sẵn sàng đóng tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm đó. Tuy nhiên, nếu áp dụng giá hiện nay và còn truy thu khoản bổ sung từ năm 2018 đến nay thì sẽ đẩy doanh nghiệp đến nguy cơ phá sản, do đó không thể chấp nhận mức thu này", vị lãnh đạo doanh nghiệp cho biết.
Đề xuất giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Bộ Tài chính, có ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây. Do đó, có ý kiến đề xuất nên giảm mức thu tiền thuê đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho dân.
Đối với vấn đề này, Bộ Tài chính có đưa ra phương án khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
Được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở.
BÌNH LUẬN HAY